La promesse de vente : ce qu'elle engage, ce qu'elle doit contenir

Promesse ou acte : quelle différence ?

• La promesse de vente prépare la vente. Elle fixe le prix et les conditions, le vendeur réserve le bien à l'acheteur, et l'acheteur verse en général une partie du prix.
• L'acte de vente transfère la propriété. Il est signé quand toutes les conditions sont réunies, et c'est lui qui est enregistré puis inscrit au titre foncier.

Signer une promesse sans aller jusqu'à l'acte a des conséquences : c'est précisément ce que ses clauses organisent.

Ce que la promesse doit contenir

1. L'identité complète des deux parties (et la procuration si quelqu'un signe pour un autre).
2. La désignation précise du bien : adresse, numéro de titre foncier, superficie, lots, dépendances (garage, cave), ce qui est inclus (cuisine équipée, climatiseurs).
3. Le prix total, en chiffres et en lettres, et la façon de le payer.
4. L'avance versée à la signature, et à qui elle est remise (idéalement consignée chez le notaire, pas en espèces de main à main).
5. Le délai pour signer l'acte définitif, avec une date.
6. Les conditions suspensives : la vente n'a lieu que si elles se réalisent (obtention du crédit, mainlevée d'une hypothèque, régularisation d'un papier).
7. La répartition des frais : qui paie les droits, les honoraires, les taxes dues jusqu'à la vente.
8. Ce qui se passe si l'une des parties se retire : sort de l'avance, pénalité éventuelle.
9. L'état du bien à la remise : libre de tout occupant, de tout meuble non prévu, de toute dette.

L'avance : combien, et à qui ?

L'avance est une pratique courante : elle montre le sérieux de l'acheteur et compense le vendeur qui retire son bien du marché. Son montant est à négocier ; il n'y a pas de règle unique. Trois précautions :

• Ne versez rien avant la signature de la promesse devant un professionnel.
• Préférez un paiement traçable (chèque, virement) ou une consignation chez le notaire aux espèces.
• Écrivez noir sur blanc ce qu'il advient de l'avance dans chaque cas : vente conclue (elle se déduit du prix), retrait de l'acheteur, retrait du vendeur, condition non réalisée (par exemple refus du crédit).

La clause de crédit

Si votre achat dépend d'un prêt, faites inscrire une condition suspensive d'obtention du crédit : montant, durée maximale, délai pour l'obtenir. Si la banque refuse dans ce délai, la promesse tombe et l'avance vous est restituée. Sans cette clause, un refus de crédit peut vous coûter l'avance.

Les délais

Le délai pour signer l'acte doit être réaliste : le temps du crédit, de la mainlevée d'une hypothèque, de la mise à jour d'un titre. Prévoyez comment il peut être prolongé d'un commun accord, par écrit, plutôt que de laisser la promesse expirer.

Côté vendeur

La promesse protège aussi le vendeur : elle l'autorise à garder l'avance si l'acheteur se retire sans motif prévu, et elle fixe la date à laquelle il doit libérer le bien. Vendeur, assurez-vous que vos papiers sont prêts avant de signer : un certificat de propriété récent et des taxes à jour évitent de dépasser le délai par votre faute.

Les erreurs fréquentes

• Une promesse « sur un coin de table », sans notaire, avec une avance en espèces.
• Un bien mal désigné (pas de numéro de titre, surface approximative).
• Aucune clause sur le crédit.
• Un délai trop court, puis une prolongation orale.
• L'avance remise à un intermédiaire sans mandat écrit.

À retenir

• La promesse engage les deux parties : relisez chaque clause avec un professionnel.
• Avance traçable, consignée si possible, et son sort écrit dans tous les cas.
• Clause de crédit si vous empruntez.
• Un bien désigné par son titre, un prix en chiffres et en lettres, une date.