Titre foncier, certificat de propriété, permis de bâtir, quitus : la liste des papiers à demander au vendeur, ce que chacun prouve, et les signaux qui doivent vous arrêter.
Un bien se visite avec les yeux ; il s'achète avec les papiers. En Tunisie, quelques documents suffisent à savoir si le vendeur est bien le propriétaire, si le bien est libre de dettes et s'il est construit légalement. Les voici, avec ce que chacun prouve.
La vérification des titres est le métier du notaire (عدل إشهاد). Ce guide vous aide à poser les bonnes questions ; il ne remplace pas son contrôle.
Pour aller plus loin
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Le titre foncier (رسم عقاري)
C'est la pièce maîtresse. Un bien immatriculé possède un titre foncier tenu par la Conservation de la propriété foncière : il décrit le bien (situation, superficie, numéro de titre) et son histoire (propriétaires successifs, charges). Demandez le numéro du titre et faites-le vérifier.
Un bien non immatriculé n'a pas de titre : la propriété se prouve par des actes (achat, héritage, partage). Ces biens s'achètent, mais le risque de contestation est plus élevé et la procédure plus longue. N'avancez pas sans l'avis d'un notaire.
Le certificat de propriété (شهادة ملكية)
Délivré par la Conservation de la propriété foncière, il dit qui est propriétaire aujourd'hui et quelles charges sont inscrites : hypothèque au profit d'une banque, saisie, servitude de passage, droit d'un tiers. Exigez un certificat récent (de quelques jours) : un certificat ancien ne dit rien de ce qui a pu être inscrit depuis.
Quand plusieurs personnes sont propriétaires (indivision, héritage), toutes doivent signer la vente, ou donner procuration. Un seul héritier ne peut pas vendre la part des autres.
L'identité du vendeur
Comparez la pièce d'identité du vendeur avec le nom inscrit sur le titre ou le certificat. Si la personne qui vend n'est pas le propriétaire, demandez la procuration (وكالة), vérifiez qu'elle est en bonne forme, encore valable et qu'elle autorise bien la vente de ce bien à ce prix.
Pour une construction
Permis de bâtir (رخصة بناء) : prouve que la construction a été autorisée. Comparez ce qui est bâti avec ce qui a été permis (étages, surface).
Plans de l'architecte, s'ils existent.
Factures d'eau, d'électricité et de gaz à jour, et l'identité de l'abonné.
Dans un immeuble, le règlement de copropriété s'il existe, le montant des charges et les décisions récentes du syndic (travaux votés, dettes).
La taxe sur les immeubles bâtis (taxe municipale) : demandez les derniers reçus.
Pour un terrain
La situation urbanistique auprès de la commune : le terrain est-il dans une zone constructible, à quelle hauteur, avec quelles contraintes ? Un terrain agricole ne se construit pas comme un terrain urbain.
Le plan et, si possible, un bornage par un géomètre (topographe) : les limites sur le papier et sur le terrain doivent coïncider.
Les servitudes (passage, canalisation, ligne électrique) et l'accès à une voie publique.
Pour un lotissement, l'autorisation de lotir et l'état des réseaux (eau, électricité, assainissement).
Les dettes qui suivent le bien
Certaines dettes se transmettent avec le bien ou bloquent la vente : une hypothèque non levée, des charges de copropriété impayées, des taxes en retard. Faites inscrire dans la promesse de vente que le vendeur remet le bien libre de toute charge et paie ce qui est dû jusqu'à la vente.
Les signaux qui doivent vous arrêter
Le vendeur refuse de donner le numéro du titre ou un certificat récent.
L'identité ne correspond pas au titre, sans procuration claire.
On vous presse de verser une avance « pour bloquer » avant toute vérification.
Le prix est très en dessous du marché sans raison visible.
La construction est manifestement plus grande que le permis.
Pour un terrain, la commune ne confirme pas qu'il est constructible.
En cas de doute, ne signez pas et ne versez rien : un bon bien reste à vendre quelques jours de plus ; une avance versée à la mauvaise personne ne revient pas.
La liste à emporter en visite
Document
Ce qu'il prouve
Qui le délivre
Titre foncier
Le bien existe et est immatriculé
Conservation de la propriété foncière
Certificat de propriété récent
Qui est propriétaire, quelles charges
Conservation de la propriété foncière
Pièce d'identité du vendeur
C'est bien lui qui vend
Le vendeur
Procuration
Le mandataire peut vendre
Le propriétaire, devant notaire
Permis de bâtir
La construction est autorisée
La commune
Situation urbanistique
Le terrain est constructible
La commune
Reçus de taxes et charges
Pas de dettes qui suivent le bien
Recette des finances, syndic
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1 nov. 2026
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